Comment déterminer le prix de vente et d’achat d’un bien immobilier ?

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Comment déterminer le prix de vente et d’achat d’un bien immobilier ?

 

1- Un bien immobilier a 6 prix

  • a) Valeur vénale  : « plus forte probabilité de prix auquel il se vendrait, à une date précise et dans les conditions normales d’offre ou de demande » - Sert de référence aux services des impôts dans évaluation ISF ou valorisation plus-value et donation. Cf base Patrim. Voir aussi base Bien des notaires.
  • b) Valeur de rentabilité  : A calculer selon prix moyen location bien similaire.
    • Rentabilité brute : (Loyer brut mensuel x 12) / Prix d’acquisition du bien (+ frais notaire, agence immo, crédit).
    • Rentabilité nette de frais et charges après déduction : Taxe foncière, Charges non récupérables, Frais gestion
    • Rentabilité nette : prendre en compte impôts, déductions (ex : Borloo, Robien…) ou travaux de réhabilitation.
  • c) Valeur de marché  : Influencée par anticipations, contexte économique et social (placement pierre, besoin de liquidités, souci d’épargner, pratiques intergénérationnelles, impact plus ou moins rapide mesures réglementaires). Les acheteurs cherchent à bien négocier ; les vendeurs ne veulent pas baisser trop leurs prix. Plutôt raisonner sur le moyen et long terme. Cf interview Mathilde Lemoine, directrice études éco d’HSBC-France (à partir timing 5:00).
  • d) Valeur d’affichage  : Cf prix sur internet ou en boutique, via les agences immobilières (prix FAI), ou dans les ventes entre particuliers. Avec sous-jacent le prix net vendeur ou encore des prix planchers ou max.
  • e) Valeur affective  : ce que le vendeur « projette »… et ce que l’acheteur en « attend ».

 
Valeurs influencées par des réalités économiques, l’évolution possibles des prix immobiliers par ville, secteur, les contextes réglementaires du moment ou à venir etc… Discours / buzz entretenu par les agences immobilières, certains universitaires, et divers media plus ou moins spécialisés ou sérieux.

Il n’y a jamais de valeur absolue d’un bien mais plutôt une valeur résultat d’un moment.

2- Valeurs possibles pour votre bien à vendre ou à acheter

  • Estimation agence, chasseur d’appartement, consultant immobilier, notaire  : Souvent de grands écarts. Un professionnel ayant besoin de vendre, fera une estimation basse prétextant l’évolution du marché. A l’inverse, il peut faire une estimation haute… simplement pour « rentrer le bien en portefeuille », par objectif marketing ou pour visibilité. Ne pas hésiter à faire évaluation par plusieurs professionnels de proximité, généralistes ou réseaux.
  • Estimation sur moyenne des biens similaires dans un rayon de 500m  : Via internet et un tableur. Sur les bases FAI constatées, appliquer une décote de 4 à 5% valeur de la commission agence classique. Trouver la moyenne et l’écart-type pour cibler le coeur des biens listés (en éliminant les extrêmes).
  • Estimation calculée pour obtenir Votre Prix affiché permettant Votre négociation  :
    • Travaux indispensables (par ex installation électrique aux normes) ou gros travaux. Incontournable dans la négociation pour « relativiser » les demandes sur les items suivants.
    • Travaux de « rafraîchissement ou de réaménagement » selon goût de l’acheteur. Ne pas en tenir compte dans la négociation (prix des biens et prestations trop variables, du simple au quadruple). Ne pas croire les XX € au m2, mentionné par les professionnels de l’immobilier. Préférer « un vrai devis ».
  • Calcul du coût marginal du m2 supplémentaire  : financement complémentaire à apporter (dont éventuel emprunt) + travaux , divisés par le nombre m2 en plus de votre bien actuel. C’est une bonne indication du rapport qualité / prix et un complément utile à un raisonnement en rentabilité à moyen terme.

3- Qu’est-ce qu’un professionnel immobilier

  • Un marchand qui se veut intermédiaire entre vendeur et acheteur (par mandat de vente - exclusif ou simple -, ou mandat de recherche). Certains cherchent de nouveaux créneaux, et s’allègent des réseaux physiques.
  • Indique souvent disposer d’acheteurs voir de l’acheteur… sûr… puis silence après quelques visites.
  • Pratique souvent le « tremplin » : faire venir des visiteurs voir votre bien… pour leur en vendre un autre !
  • Prend une commission entre 2,5 et 5% de la valeur en net vendeur. Souvent négociable.
  • Evoque principalement : connaissance du marché local, capacité à analyser un bien, à porter les attentes de l’offreur… performance sur internet ou marketing, réseaux de vente, ou valorisation 3D du bien… et spécificité pouvant la différencier des autres professionnels immobiliers (contacts internationaux, réseau…).
  • Professionnel confronté à une désintermédiation majeure du secteur via Internet. A défaut de mandat de vente, accepte de présenter votre bien à un acheteur potentiel ayant signé un mandat de recherche.
  • Dans les faits :
    • Obtenir Carte professionnelle délivrée par Préfecture et garantie financière, à jour [3].
    • Certains professionnels gonflent les prix pour afficher le bien en vitrine et sur internet.
    • Ne respecte pas toujours obligations de suivi d’affaires ou d’information préalable sur visites.
    • Faire un test en se faisant passer pour un acheteur. Bien souvent fort révélateur…
    • Proposer le bien en direct entre particuliers et / ou ne pas dépasser le recours à 2 professionnels.
    • Bien comprendre la différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente [4].

4- Internet et l’immobilier

  • N’ayant plus de base clients en propre, la plupart des interlocuteurs immobiliers tentent de valoriser leur présence sur internet pour se différencier. Tous sont logés à la même enseigne. L’important n’est pas d’être partout, mais de cibler sur les sites vraiment vu par les internautes ; avec un message et des images de qualité. Certains peu au fait d’internet se cantonne à l’usage d’agrégateurs de contenus sans même voir le site.
  • Les messages : titre parfois alléchant, mais dont le contenu est pauvre, obligeant l’internaute à une prise de contact oral pour compléments d’informations.
  • Les images : la quasi totalité sont au grand angle, pour donner un sentiment d’espace et rendre « plus grande » les pièces. Manque en général le plan du bien. Parfois plus d’images sur le contexte du bien que sur le bien lui-même. Sur la qualité des images, le comportement, le matériel de l’interlocuteur immobilier sont une garantie de sérieux.
  • Pourtant obligatoires, les mentions : n° de carte professionnelle et % de commission ne sont quasiment jamais mentionnées.
  • En tant que particulier vendeur ou acheteur, utiliser internet par vous-même (avec titre, message court et photos de bon niveau) uniquement sur les sites comme le bon coin ou explorimmo qui drainent du trafic et affichent déjà des biens en nombre sur votre localisation. La gratuité est souvent de mise et doit être privilégiée.


Voir en ligne : Cf aussi Evaluation, Notation Agences, Prestataires Immobiliers

le 6 avril 2015 par Contact Wir-Immo
modifie le 8 juin 2015

Notes

[1] cf rappel performance des diverses sources par Cotation immobilière , méthodes de calcul statistique et méthodologie. Cf aussi Se loger observatoire des prix en temps réel .

[2] Voici quelques pourcentages extraits de l’ouvrage cité sur les valeurs vénales :

  • Facteurs physiques : Qualité construction : 85 à 115 % - Qualité architecture : 95 à 105 % - Etat immeuble et vétusté / ravalement : 85 à 115 % - Equipements conforts (dont rangements) : 98 à 102 % - Isolation / insonorisation : 95 à 106 % - Situation dans agglomération et selon voisinage (jardin, vue, tranquillité, calme) : 88 à 112 % - Superficie de 41 à 80m2 : 110% - 1° au 4° étage : 100%
  • Autres Coefficients : Terrasses ou grand Balcons : 33% - Toit-Terrasse accessible : 120 à 140% - Cave aménagée : 30 à 50%

[3] Cf Obligations de l’agent immobilier - Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client - Les obligations de l’agent immobilier.

[4] Bonne présentation ici : Choisir entre promesse et compromis de vente - Compromis de vente ou promesse : les différences à connaître ! - Promesse de vente d’un bien immobilier.